La généralisation du travail hybride sous-tend le développement des solutions flexibles d’espaces de travail. Quelles sont les perspectives pour ce marché spécifique en 2023 ?
Le bureau réinventé : 5 opportunités pour les espaces de travail flexibles
Les stratégies en matière d’espaces de travail évoluent : les attentes des dirigeants sont toujours importantes, tandis que les salariés souhaitent pouvoir choisir dans quels locaux travailler, et à quelle fréquence. Au cœur des réflexions sur l’utilisation optimale des espaces de travail, le besoin d’agilité guide les entreprises au travers des mutations en cours, tant au sein de leur organisation que dans le contexte économique et politique où elles évoluent. Pour la plupart des entreprises le travail hybride, mais aussi le développement durable, sont désormais des piliers de leurs stratégies.
Ces besoins nouveaux offrent aux propriétaires et opérateurs – y compris de stades, d’hôtels ou d’universités – l’opportunité de diversifier leur portefeuille vers des solutions flexibles.
Cinq tendances devraient, selon nous, influer sur le secteur de l’immobilier de bureaux en 2023.
La demande mondiale d’espaces de travail flexibles progressera
Selon le rapport L’avenir des espaces de travail flexibles publié par The Instant Group, environ trois opérateurs internationaux sur quatre souhaitent développer leur offre d’espaces de bureau flexibles, et ce principalement en centre-ville, afin de répondre à une demande croissante à l’échelle mondiale.
Les entreprises, qui ont déjà en grande majorité instauré des règles régissant le travail hybride, encouragent désormais son adoption. Dans l’optique d’attirer les talents et de stimuler la productivité, elles se doivent de proposer à leurs employés un choix élargi d’espaces de travail conçus et agencés de manière optimale, et souvent enrichis de prestations d’hospitality.
Par conséquent, la demande en espaces de travail flexibles a progressé en 2022, notamment sur les marchés stratégiques tels que Singapour (+62 %), New York (+20 %) mais aussi, au second semestre 2022, à Londres (+7 %) et Hong Kong (+16 %).
Les propriétaires investiront dans des espaces de travail flexibles, un segment potentiellement trois fois plus rentable que les bureaux traditionnels
Pour accroître leurs revenus et défier la stagnation des taux d’occupation, quantité de propriétaires sont en train de développer la part des espaces flexibles au sein de leur portefeuille immobilier.
En accédant à ce marché, ils pourraient au minimum tripler leurs revenus annuels par rapport à ceux procurés par les baux traditionnels. Malgré les risques accrus, ils y voient la possibilité de séduire de jeunes entreprises, tout en fidélisant leurs locataires existants avec une offre à valeur ajoutée.
Toujours selon le rapport L’avenir des espaces de travail flexibles, 36 % des propriétaires souhaitent proposer eux-mêmes leurs espaces flexibles à horizon 2025, tandis qu’ils sont 18 % à prévoir de les louer à un fournisseur d’espaces de travail flexibles. De plus, 50 % d’entre eux estiment que les espaces flexibles représenteront entre 16 % et 25 % de leur portefeuille immobilier.
Les taux d’utilisation des espaces de travail flexibles augmenteront, tout comme leur part de marché
Les entreprises sont en phase de « test and learn » des nouveaux espaces de travail. En raison de changements systémiques, elles ne veulent plus de baux à long terme et manifestent un engouement certain pour les solutions flexibles, comme le coworking, qui a capté 41 % de recherches en plus sur un an selon les données INSTANT.
D’après nos estimations, l’offre de coworking (avec ses forfaits journée, ses formules d’abonnement et ses services supplémentaires à la carte) est vouée à atteindre 5 % du marché total des bureaux en 2023, contre moins de 1 % aujourd’hui.
Le reste du marché des espaces de travail flexibles, qui comprend les espaces privés, représentera quant à lui 30 % du marché total des bureaux. Il sera constitué en premier lieu de solutions de « bureau tel un service » et de Managed Offices, un segment qui pèsera à terme 1 300 milliards de dollars.
Pour les utilisateurs, cela se traduira par un choix élargi et des emplacements ‘prime’ plus nombreux pour retenir leurs meilleurs talents. À noter qu’en contrepartie, ces espaces leur seront proposés selon des modalités elles aussi « agiles ».
Les entreprises seront disposées à payer plus cher pour des espaces de travail flexibles leur permettant de se rapprocher de leurs objectifs RSE
Le bâti générant à lui seul 40 % des émissions mondiales de CO₂, l’évolution vers un immobilier durable devient un impératif commercial. Concrètement, les opérateurs devront nouer des partenariats avec les propriétaires, les fournisseurs et d’autres intervenants pour réduire leur empreinte carbone et rester attractifs aux yeux de leurs investisseurs et clients.
Selon nous, en vue de se mettre en conformité avec leurs objectifs RSE, les entreprises seront prêtes à débourser 10 à 15 % de plus pour accéder à des espaces de travail flexibles.
Par ailleurs, outre les certifications existantes (telles que LEED) sur les performances écologiques des bâtiments, de nouveaux référentiels comme la SBTi (Science-Based Targets Initiative) et le CDP (anciennement Carbon Disclosure Project) incitent les entreprises à rendre compte de leurs pratiques RSE par la publication de rapports dédiés.
La conjoncture économique dopera le marché des espaces de travail flexibles
Malgré la hausse attendue de 5 à 10 % des prix des espaces de travail flexibles en 2023, le risque de récession et l’incertitude géopolitique devraient conduire les entreprises à alléger leurs coûts. Parmi les leviers dont elles disposent figurent la réduction de leur empreinte immobilière, la limitation des baux à long terme, mais aussi le recours accru aux baux flexibles de plus courte durée.
Ces ajustements, qui permettront aussi aux entreprises de gagner en efficacité en investissant dans des espaces de qualité supérieure offrant une meilleure expérience à leurs collaborateurs, feront l’effet d’un tremplin pour le marché des espaces de travail flexibles.
Pour en savoir plus, consultez notre rapport complet « Le bureau réinventé – Prévisions pour 2023 »